가등기가 보전하는 것은 청구권의 순위, 소유권 이전은 본등기부터

가등기는 부동산에 등기할 수 있는 권리를 얻거나 바꾸려는 청구권을 미리 보전하는 예비적 등기입니다. 나중에 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위를 따르지만, 가등기만으로 소유권이 넘어가지는 않습니다.

실제 권리변동은 본등기를 마쳐야 이루어집니다.

가등기가 보전하는 범위

보전 대상은 소유권을 비롯해 부동산에 등기할 수 있는 권리의 설정·이전·변경·소멸을 청구하는 권리입니다. 예를 들어 매매예약을 하고 나중에 소유권을 이전받기로 한 경우, 그 소유권이전청구권을 보전하기 위해 가등기를 할 수 있습니다.

가등기의 장점은 본등기 단계에서 순위 기준을 앞서 확보할 수 있다는 점입니다. 다만 순위가 보전된다는 말은 소유권을 이미 취득했다는 뜻이 아닙니다.

청구권을 미리 보전하는 효과와 권리 자체가 바뀌는 시점을 구별해야 합니다.

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조건이 붙은 청구권도 대상이 됩니다

청구권이 이미 확정된 경우뿐 아니라, 일정한 시기가 도래해야 하거나 조건이 성립해야 하는 경우에도 가등기할 수 있습니다. 장래에 확정될 청구권도 대상이 될 수 있으므로, 권리의 내용이 아직 확정되지 않았다는 사실만으로 가등기 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.

그렇다고 모든 권리 청구를 가등기로 보전할 수 있는 것은 아닙니다.

대상은 부동산등기법상 등기할 수 있는 권리에 관한 청구권으로 한정됩니다. 따라서 가등기가 있다는 사실만으로 소유권 이전이나 청구권의 최종 실현이 끝났다고 볼 수 없습니다.

자주 묻는 질문

가등기 명의인이 곧 소유자인가요?

아닙니다.

가등기는 청구권을 보전하는 예비적 등기입니다.

소유권 이전을 원인으로 하는 본등기를 마쳐야 소유권이 이전됩니다.

조건이 아직 성립하지 않은 청구권도 가등기할 수 있나요?

자료에서 설명하는 범위에서는 가능합니다.

시기나 조건이 붙은 청구권, 장래에 확정될 청구권도 가등기 대상이 될 수 있습니다.

다만 보전하려는 청구권이 부동산에 등기할 수 있는 권리에 관한 것인지가 전제됩니다.